ТПУ Царицыно - ТПУ или Торговый центр?

http://msk-tsaritsino.livejournal.com/225796.html

Как известно, в Царицыно планируется строительство Транспортно-пересадочного узла "Царицыно", грандиозного, как Дворец Советов: 375 тысяч м² (или 274.2 тыс м², что ненамного меньше) общей площади, 83 тыс м² торговой (+17.5 тыс м² фудкорт), парковка на 1600м/мест и гостиница на 1500 мест, столь необходимая жителям Царицыно.
  Очевидно, что для обслуживания существующего в Царицыно (м. Царицыно -96 тыс. чел/день) пассажиропотока в строительстве комплекса такого масштаба нет никакой необходимости. Для пассажиров такие просторы просто не нужны. Вот два примера:

Киевский вокзал, Москва Общая площадь здания - ок. 36000 м² , пассажиропоток метро "Киевская" - 72506 чел/день, вокзала- 400 чел/час.

Hamburg Hauptbahnhof.  Самый загруженный вокзал в Германии, второй в Европе (после Парижского Gare du Nord). Пассажиропоток- 450 тыс. человек в сутки. Общая площадь здания вокзала- 27810 м² , из которых торговых площадей - 8200м² . Неоднократно пользовался этим удобным вокзалом лично и никогда не видел ни очередей, ни давки, можно и перекусить в многочисленных кафе, и купить всё, что угодно.

  Как видно, для качественного обслуживания пассажиров достаточно на порядок меньших площадей, чем запроектировано в Царицынском ТПУ. Впрочем, ни РЖД, ни Правительство Москвы, заявляя о планах строительства ТПУ, даже не пытались оправдать их создание улучшением качества обслуживания пассажиров. Единственное предназначение ТПУ - получение прибыли от сдачи торговых площадей, даже в ущерб пассажирам, ведь руководству РЖД нужно как-то содержать существующие и строить новые усадьбы с шубохранилищами и молельными комнатами. По сути, все эти ТПУ - всего лишь торговые центры, стыдливо замаскированные под объекты транспортной инфаструктуры. И реализуемые проекты ТПУ это только подтверждают. Так, Нагатинский ТПУ, (торговая площадь 112 тысяч) будет строить компания "Кит и К", принадлежащая Роланду Исаеву. Вряд ли компания "Кит и К" имеет опыта строительства вокзалов, но у нее есть более ценный опыт: Исаеву принадлежит часть крупнейшего в Москве (в пределах МКАД) торгового центра "Золотой Вавилон".

  В Москве немало торговых центров. Смею утверждать, что их больше, чем в любом другом городе мира. Когда-то, лет 10 назад, агентства по аренде торговой недвижимости в один голос утверждали, что Москве катастрофически не хватает торговых площадей. Сейчас Москва занимает второе место в Европе (после Парижа) по их количеству. И в основном эти торговые площади - не уличные магазины, рассредоточенные по всему городу и по его основным торговым улицам, как в Европе, а именно торговые центры, привлекающие посетителей много и в одну точку, что лишь усугубляет транспортные проблемы. Кроме того, первое место Парижа по торговым площадям обусловлено нуждами не столько его жителей, сколько туристов, каковых ежегодно прибывает в 12 раз больше, чем самих парижан. Москве такое количество туристов и не снилось. Ну а учитывая  41-е  место Москвы по покупательной способности среди крупнейших городов мира, торговых площадей городу давно уже более чем достаточно.

Любой торговый центр - это прежде всего объект, привлекающий посетителей, и чем больше его площадь, тем больше его посещаемость (и выше цена аренды площадей). ТЦ районного масштаба не могут быть большими, обычно они имеют 3-10 тыс м² торговой площади. Все, что больше, начинает привлекать посетителей с соседних районов. По масштабу ТЦ классифицируются на микрорайонные (до 3 тыс  м² торг. пл.), районные ( до 10 тыс м²торг. пл.), окружные, суперокружные, региональные и суперрегиональные. Масштаб ТЦ зависит от его торговой площади, местоположения и транспортной доступности. Подробнее о классификации ТЦ - здесь.
  Что же такое эти 100 тысяч м² торговых площадей ТПУ Царицыно? Вряд ли все представляют истинные масштабы планируемого комплекса и количество посетителей, которых он может привлечь, но многие знают, что значит приехать и припарковаться, например, в "Атриуме", "Европейском" или "Метрополисе", особенно в выходные дни. Те, кто проезжал мимо ст.м. Каширская, могли видеть строящийся там ТЦ "Москворечье", который может показаться огромным. Между тем этот ТЦ просто малыш в сравнении с планируемым ТПУ Царицыно.

В таблице ниже представлены данные по площадям ТПУ "Царицыно" в сравнении с наиболее популярными московскими торговыми центрами, а также крупнейшими, с торговой площадью более 100 тысяч м² (в пределах МКАД таких всего четыре. Пока).

Источники- моллс.ру арендатор.ру

Чуть ли не ежегодно появляется новость, что очередной вновь построенный московский ТЦ выиграл номинацию "крупнейший ТЦ в Европе". Гигантоманию московских девелоперов легко объяснить. В Европе не так просто построить большой торговый комплекс, привлекающий к себе значительное число посетителей и транспорта, без расчета последствий и реконструкции подъездных путей к нему. Ни один мэр европейского города, разрешивший построить большой торговый центр в центре жилого застроенного района без крупной автомагистрали рядом, не усидит после этого в своем кресле и дня. Возможно, поэтому в Европе таких гигантских центров в черте городов найти просто невозможно. Но московским девелоперам такие проблемы неведомы. Практически ни один крупный московский торговый центр (за исключением торговых центров "МЕГА", управляемый шведской IKEA, всё ещё имеющей какие-то непонятные российским девелоперам представления о приличиях) не строил ни транспортных развязок, ни новых дорог.

И снова два примера:
Крупнейший ТРЦ в Европе: Puerto Venecia, Travesía Jardines Reales Nº7, 50021 Zaragoza, Spain. Общая площадь 204тыс м², торговая площадь 130тыс м². Около 200 магазинов, гипермаркет, 6-этажный El Corte Inglés, IKEA, озеро с прогулочными лодками площадью 7500м², бары-рестораны, зона для серфинга, скалодром, десяток кинотеатров, парикмахерские, аптеки, детские площадки, и много чего ещё. Расположен в пригороде Сарагосы (5-й по населению город Испании,  679 624 жителей, т.е. приблизительно наша Рязань), на крупной автомагистрали, имеет несколько путей подъезда. Типичный суперрегиональный центр, расположенный там, где он и должен быть:



На спутниковом фото, сделанном на начальном этапе строительства, хорошо видно, как в Европе строят большие торговые центры. Строительная техника только приступает к работе на площадке, а все транспортные развязки и подъезды уже практически готовы. Примечательно, что жилых домов рядом нет. Совсем.

Фото отсюда

Другой пример, прямо противоположный. Яркий пример того, что бывает, когда амбиции побеждают разум и ТЦ суперрегионального масштаба строят там, где нужен районный:
New South China Mall, Донгуан (население - 10млн), Китай. Крупнейший торговый центр мира. 892 тыс м²общей и 659'612 м² торговой площади. Открылся в 2005 году. Чего там только нет: 2-х километровый канал с гондолами, американские горки длиной 553м, 25-метровая копия парижской Триумфальной арки, копия венецианской колокольни Св. Марка. Нет только магазинов. Из-за ошибок при планировании и проблем с транспортной доступностью ТЦ оказался невостребованным у арендаторов и вот уже 8 лет заполнен лишь на 1%. Из 2350 торговых точек вакантны 2303:

Ещё много фото

Ни один крупный ТЦ не может успешно существовать без подъездных путей достаточной проходимости. А планируемый комплекс в Царицыно - не просто крупный, он один из крупнейших. 100 тысяч м2 торговой площади - это много и для ТЦ регионального масштаба. Даже в ТПУ на Курском вокзале, где и пассажиропотоки на порядок выше, и дороги хоть какие-то есть, запланировано всего лишь 120тыс м² общей(!) площади.

В отличие от четырех московских ТЦ "+100 тысячников", около метро Царицыно нет широких дорог. Более того, их нет и во всем районе - нельзя же считать дорогой вечно стоящую Бакинскую, ужатую полосой "А" практически до одной полосы на тех светофорах, где есть левый поворот? Улицы Царицыно перегружены уже сейчас, в основном жителями Восточного Бирюлево, не имеющими иного пути доехать домой. Страшно представить, какова будет загруженность дорог района, когда заселятся жители вновь построенных микрорайонов в Бирюлево (почему-то продаваемых под брендом "мкр Царицыно"), и этот поток удвоится, если не утроится.

Любое мероприятие в ГМЗ "Царицыно", привлекающее хоть какое-нибудь значимое количество посетителей, серьезно осложняет ситуацию в районе. Помните ли вы, как всего лишь какая-то небольшая ярмарка мёда в течение месяца своей работы парализовывала движение во всем районе? Как были забиты припаркованными и пытающимися проехать машинами все улицы, прилегающие к метро, как вся Липецкая стояла от МКАД, а то и от г. Видное?
 Попробуйте представить, что, например, "Вегас", со всеми его магазинами и посетителями (и пробками) вдруг перенесли к метро "Царицыно", с нашими узкими Луганской, Каспийской и Веселой улицами, по которым в часы пик и сейчас не всегда можно проехать. Да, вряд ли ТПУ ТРЦ "Царицыно" привлечет к себе такое количество посетителей, как "Вегас", или например, ТРЦ "Европейский" (3.5 млн чел/месяц). Но учитывая пропускную способность улиц района, для обеспечения транспортного коллапса в районе достаточно и на порядок меньшего их числа.

В Царицыно много чего нет. Нет ни одного бассейна*, театра, кинотеатра (закрытые ТЮЗ в Царицыно и Эльбрус не предлагать), фитнесс-центра, гипермаркета**, ресторанов и кафе, всего одна музыкальная и спортивная школа (и та всё-таки территориально уже не в Царицыно). Нет нормального прохода и проезда в ГМЗ "Царицыно". Нет и больших торговых центров. А после открытия ТПУ ТРЦ "Царицыно" не будет ни продовольственного, ни радио рынков. В самом деле, зачем населению нужны свежие овощи и фрукты из всяких там вражеских Грузий, Узбекистанов и Азербайджанов? Вполне достаточно тех помидоров со вкусом огурца (или наоборот), выращиваемых в теплицах под щедрым подмосковным солнцем. Вместо рынков теперь будет гостиница.  Разумеется, среди планируемых в ТПУ "Царицыно" 100 тысяч м² торговой площади наверняка найдется место и кинотеатру, и гипермаркету. Вне всякого сомнения, часть арендаторов и продуктового, и радиорынков вынуждены будут арендовать торговые площади в новом ТПУ ТРЦ Царицыно. Да и куда им деваться, ведь "если не будут брать, отключим газ" других легальных торговых площадок около метро, судя по планам строительства, просто не будет?  Ну а с нелегальными конкурентами уже разобрались:

Для постройки ТПУ от станций московского метро уберут точки несанкционированной торговли

Интересы владельцев будущего ТПУ ТРЦ Царицыно в лице РЖД  и Московского правительства понятны. Они воспринимают каждый рубль в чужом кармане как личное оскорбление. Не дает им покоя успех других владельцев московских ТЦ, таких как Год Нисанов, Зарах Илиев, Самвел Карапетян, Арас Агаларов, Роланд Исаев и примкнувшей к ним шведской группы IKEA. Ну а то, какой ценой достанутся жителям Царицыно эти их амбиции, мало кого интересует.
И напоследок о ценах, раз уж о них зашла речь
Цена возводимого ТПУ ТРЦ для жителей Царицыно ясна - транспортный коллапс в районе, если мы, его жители, смиримся со своим положением и допустим сооружение ТПУ. Создатели же этого комплекса надеются получить нечто иное. В среднем по ценам аренды торговых площадей в современных торговых центрах в Москве (2000-6000$/м² *год для неякорных арендаторов), царицынский комплекс может принести его создателям до $200 млн годовой выручки (если, конечно, найдутся арендаторы). А этого хватит не на одно шубохранилище. Ради этого стоит не только пренебречь комфортом проживания жителей Царицыно, ради этого можно было бы их вообще всехвытравить дустом переселить.

Торговый центр району действительно необходим. Только ТЦ именно районного масштаба, а не суперрегионального, как планирует РЖД. Не 100 тысяч м² торговых площадей, а 10. Чтобы он работал для жителей района, а не против них.


* Ожидается открытие бассейна на Ереванской ул, вл 18-20. Однако, учитывая его размеры (6 дорожек, 25м) и отсутствие бассейнов в близлежащих районах, вряд ли им смогут воспользоваться все желающие жители Царицыно.
** В 2015 году планируется открытие гипермаркета Auchan на Пролетарском проспекте

http://msk-tsaritsino.livejournal.com/225796.html